Сегодня межевание представляет собой техническую процедуру, в ходе которой уточняются границы земельных участков, а исторические корни его уходят в глубину веков. Измерять крестьянские наделы начали еще в Древней Руси. Да и в последующие века эта работа имела важное государственное значение — нужно было собирать налоги с землевладельцев.
Во времена СССР межевание личных участков практически сошло на нет. Без особых бюрократических проволочек люди покупали и строили дома, дачи, гаражи. Однако в начале 1990-х годах, когда началась приватизация собственности, и появились собственники земли, межевание снова стало востребовано. В каждом городе и райцентре были созданы земельные комитеты, приняты на работу геодезисты.
В те годы межевание своих наделов провели лишь некоторые владельцы, а у большинства до сих пор земельные участки имеют только почтовый адрес. Впрочем, за прошедшее время законодательные и технические требования к кадастровому учету земли изменились настолько, что установление точных границ участков стало сегодня насущной необходимостью.
В первую очередь это касается тех, кто покупает, продает и обменивает дачи, гаражи и частные дома, но об этом расскажем чуть ниже. Все собственники, которые в последние годы делали межевание, обращали внимание на следующий факт. Кадастровые инженеры выполняли инструментальные измерения участков очень быстро, всего за несколько минут, а ждать получения документов потом приходилось очень долго.
То же самое происходит и сейчас. Почему процесс такой длительный? Дело в том, что на подготовку межевого плана уходит, как правило, несколько месяцев, а порой даже год. И тому есть объективные причины.
Во-первых, необходимо отправить запрос в государственный фонд данных (бывший земельный комитет), чтобы выявить предыдущие изменения границ участков. Во-вторых, надо согласовать межевой план с городским властями: комитетом по управлению имуществом, отделом архитектуры и градостроительства, поскольку практически все личные участки граничат с муниципальной землей – либо с улицей, либо с проезжей частью городской дороги. По ходу дела часто выявляются факты наложения границ участков друг на друга, как наклеенные внахлест обои. В городе это встречается не очень часто, а вот в сельской местности – сплошь и рядом.
Обязательным условием оформления межевого плана является также согласование с соседями, а они порой не дают согласия: мол, мой забор всегда тут стоял, и передвигать его не позволю. Впрочем, следуя практике, это проблема второго или даже третьего порядка. Главная сложность заключается в том, что нередко невозможно разыскать самих владельцев соседних участков, так как неизвестно место их нахождения. Они могут проживать на другой улице, в другом городе, в другой области, или в отдаленных районах Крайнего Севера.
Часто для разрешения вопроса собственнику «межуемой» земли приходится обращаться в суд. Ведь порой встречаются нестыковки в документах, когда чертежи из старого архива земельного комитета не соответствуют результатам недавно проведенного межевания. Например, раньше участок был прямоугольным, а спустя годы вдруг приобрел форму трапеции. Концов здесь не найти, поскольку владельцы земли уже не раз поменялись. Узаконить изменения границ участка можно только в судебном порядке.
Здесь надо отметить, что этими вопросами занимаются не мировые судьи, а федеральные, у которых и без того высокая нагрузка. Каждый день рассматриваются разные уголовные, гражданские дела, требующие безотлагательного решения. Нечто подобное происходило несколько лет назад, когда суды были завалены заявлениями граждан с просьбой узаконить сделанную перепланировку квартир. Так или иначе, но судебное разбирательство значительно удлиняет сроки оформления документов, а судебные издержки должен оплачивать собственник земли.
Что касается стоимости кадастровых работ, то это тема отдельного разговора. В каждом конкретном случае на стоимость влияет целый ряд факторов, а окончательная цена фиксируется договором. Скажем только, что межевание земельных участков, предоставленных многодетным семьям, оплачивает государство. При подготовке межевых планов сейчас изучаются материалы инвентаризации земель и карты аэрофотосъемки, сделанные несколько лет назад. Это позволяет сравнивать прежнее расположение участков и нынешнее. Также для определения точных геодезических координат сегодня используются современные высокоточные приборы с привязкой к космическим спутникам.
Готовый межевой план направляется в Росреестр: постановка на кадастровый учет – последнее юридическое действие с документом. Затем собственник получает в многофункциональном центре (МФЦ) соответствующую выписку из Единого госреестра недвижимости со всеми необходимыми сведениями.
В настоящее время никого к межеванию не принуждают, это дело остается добровольным. Землей можно спокойно владеть, продавать, менять и совершать любые другие действия. Правда, уже имеются случаи, когда отсутствие межевания становилось препятствием для собственников: кому-то банк не дал ипотечный кредит под залог земли, кто-то отказался покупать у прежнего хозяина участок без уточненных границ. Да и нотариусы порой отказываются заверять сделки с землей, не прошедшей межевание. Словом, неоформленные наделы начинают создавать проблемы владельцам, особенно, если они хотят срочно их продать.
Больше того, Министерство экономического развития России разработало законопроект, в который внесены важные требования. Владеть земельным участком под гаражом, домом или дачей можно будет по-прежнему без межевания, но при продаже, обмене и других формах отчуждения потребуется обязательное уточнение границ. И есть высокая вероятность того, что весной следующего года (примерно в марте) данный документ решением Госдумы обретет силу закона.
И последнее. Чтобы узнать, проводилось ли межевание земельного участка, владельцы могут пойти двумя путями: либо обратиться с запросом в МФЦ, либо самостоятельно зайти на интернет-сайт Росреестра, где размещена публичная кадастровая карта. Здесь достаточно впечатать кадастровый номер своего участка, и все сразу станет ясно. Вывод такой: как это ни хлопотно, как ни дорого, но, видимо, пришло время наводить порядок в вопросах землепользования.