Жилищный кодекс РФ регулирует отношения не только между собственниками жилых помещений, но и также регламентирует содержание и нежилых помещений. Если в доме существует нежилое помещение, то собственник такого помещения также является собственником соответствующей доли общего имущества дома (в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ), следовательно, он несет ответственность, как и все другие собственники жилых квартир, по участию в содержании общего имущества (ст. 39 Жилищного кодекса РФ).

Читаем законы. Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности помещений в многоквартирном доме, определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации, а также источники финансирования расходов на содержание общего имущества. Законодательно эти требования отражены в двух нормативных документах: Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и Постановлении Госстроя России № 170 от 27 сентября 2003 г. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».

Этими правилами определен примерный перечень объектов, включаемых в состав общего имущества. Соответственно этим документам к имуществу общего пользования относятся крыши, ограждающие несущие конструкции, оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), земельный участок под многоквартирным домом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, внутридомовая система отопления, внутридомовая система электроснабжения, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Цели и задачи технической эксплуатации. Задачей технической эксплуатации жилищного фонда является обеспечение исправного состояния конструкций, частей зданий и инженерного оборудования жилых домов и бесперебойной их работы в пределах нормативного срока службы, своевременного выполнения планово-предупредительного ремонта домов, надлежащего благоустройства и санитарно-технического состояния домовладений.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя следующее техническое обслуживание:

 осмотры домов и их инженерного оборудования, надворных построек и элементов благоустройства придомовых территорий;

 санитарная очистка и благоустройство домовладений;

 обеспечение нормативных условий эксплуатации помещений, конструкций и инженерного оборудования, температурного и санитарного режима помещений, очистка крыш от снега;

 освещенность мест общего пользования и придомовых территорий, лифтов и т.д.;

 работа с лицами, пользующимися помещениями (жилыми и нежилыми) - инструктаж и контроль над пользованием помещениями и оборудованием;

 проведение ремонта квартир и т.д.;

 все виды ремонтов - капитальный и текущий, проведение наладочно-регулировочных работ.

Общее имущество — закон и порядок. Новым Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г. внесены изменения в действующие «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Законодатель дополнил правила условием о том, что общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. Перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома дополнен следующими пунктами:

 организация мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачи в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I–IV класса опасности;  проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;

 обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

Законодатель установил, что расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Обслуживание общедомовых приборов учета. В измененных правилах по содержанию общедомового имущества установлено, что «в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2013 г. не обеспечили оснащение дома коллективным прибором учета, то они обязаны оплатить расходы на установку такого прибора учета на основании счетов за потребляемый коммунальный ресурс». Исключением из правил могут считаться случаи, когда расходы были учтены в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения и (или) в составе установленных для членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества. Бремя расходов несет собственник помещения, счета на оплату расходов по установке коллективного (общедомового) прибора учета с указанием общего размера расходов на установку и доли расходов на установку такого прибора учета выставляются собственникам помещений организацией, осуществившей в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установку коллективного (общедомового) прибора учета.

Сумма расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета определяется, исходя из его доли в праве общей собственности на общее имущество. При несогласии с указанным в счете размером расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета и (или) отнесенной на него долей расходов собственник помещения вправе обратиться в организацию, осуществившую установку прибора учета и выставившую счет, со своими разногласиями. В случае при неурегулировании разногласий собственник вправе обжаловать выставленный счет в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Граждане-собственники помещений в многоквартирном доме производят оплату выставленных счетов в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Энергосервисный договор. Собственники помещений вправе принять решение о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества, с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Указанные организации, товарищества или кооперативы могут быть наделены полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников энергосервисного договора на общедомовые нужды с организацией, оказывающей энергосервисные услуги. Важно знать, что энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений вправе принять решение о заключении энергосервисного договора на общедомовые нужды с ресурсоснабжающей организацией или иной организацией, оказывающей энергосервисные услуги. Знание настоящих правил и норм, а также соблюдение их в практической деятельности является обязательным для всех работников жилищного хозяйства, занятых технической эксплуатацией многоквартирных домов, в том числе председателей правлении ТСЖ и ЖСК.