Ломать или не ломать?

Многие владельцы квартир, желая сделать свое жилье более комфортным и удобным, с помощью квалифицированных строителей или даже самостоятельно выполняют перепланировку помещения. Популярность данного явления связана также в немалой степени с типовыми проектами современных квартир, в которых отсутствует индивидуальность и собственный стиль.

И вот тут желающие начать крушить стены в собственной квартире, должны понять, что никого не спрашивая, в своей квартире можно сделать не так уж много: провести «текущий ремонт помещений», установить встроенную мебель, заменить инженерное оборудование «аналогичным по параметрам и техническому устройству». Все. А как же грезы о большой ванной комнате, о кухне-гостиной, о комнате, объединенной с лоджией, об арке вместо ненужной двери, о гардеробной, наконец? А эти мечты называются следующими терминами; «перепланировка» (изменение конфигурации жилища) и «переустройство» (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования). При проведении данного этапа ремонтных работ сложной является не только сама перепланировка как строительный процесс, а получение разрешения на внутренние изменения жилья.

В Жилищном кодексе понятия «перепланировка квартир» и «переустройство» разграничиваются, но суть одна: все будущие действия придется согласовывать с самыми разными, выше ли, ниже ли стоящими инстанциями - и только тогда реализация фантазий владельца квартиры будет законной. При этом надо учесть, что «переустройство и (или) перепланировка квартиры», как сказано в Жилищном кодексе, «должны быть как безопасны для проживающих в ней людей, так и не должны мешать другим жильцам дома». Строительные и санитарные нормы также должны быть соблюдены.

Вот, например, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения. Они называются «незначительными»:
- косметический ремонт помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
-убрать или поставить встроенный шкаф, антресоли;
-заменить (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
-переустановить бытовые электроплиты;
-установить антенну, защитные сетки. В этом случае придётся получить согласие соседей;
-переустановить нагревательные (отопительные) и газовые приборы.

А вот список работ по перепланировке квартиры, делать которые без предварительного получения разрешения запрещено:
-Переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть стать непригодными для проживания.
-Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
-Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях.
-Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
-Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
-Перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды.
-Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
-Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
-Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах.

Итак, с какими мечтами, скорее всего, придется проститься? Самые «эксклюзивные» запретные грёзы по перепланировке квартиры - разрушение воздуховодов и несущих стен, а также увеличение нагрузок на несущие конструкции.

Понятно, что хозяину, задумавшему грандиозные перемены, не до шуток. Ему всерьез хочется «революции» в своей отдельно взятой квартире. Но осуществлять её придётся согласно темпераменту, принципиальным жизненным установкам, крепости нервов, занятости и наличию денежных знаков.

Итак, вариант первый: перепланировка квартиры — «я сделаю всё сам!»

Хозяин квартиры - законопослушный гражданин, активный, самостоятельный, не боится «бумажек», разнообразных инстанций и вдумчивого чтения законов. В таком случае ему следует подать заявление, в котором будут указаны виды строительных работ, их режим и сроки. К заявлению следует приложить свидетельство о праве собственности или договор социального найма, подготовленный и оформленный по всем правилам проект переустройства, техпаспорт переустраиваемого или перепланируемого помещения. Хорошо бы еще получить от всех соседей письменное согласие с заявленной перепланировкой квартиры, чтобы избежать эксцессов во время ремонта квартиры.

И всё? Конечно, нет. От владельца жилья потребуют проект. Для этого придется нанести на копию плана квартиры эскиз задуманной перепланировки квартиры и взять с собой планы из БТИ. Проектная организация проводит техническое обследование здания и квартиры, определяет их физический и моральный износ, составляет планы межэтажных перекрытий, несущих стен и конструкций, инженерных систем и т. д. В результате вы получаете проект и вожделенное техническое заключение. На этом заканчивается первая часть эпопеи, если задуманная вами перепланировка квартиры несложная - например, работы с ненесущими перегородками или «перенос в рамках существующих помещений сантехнического оборудования и изменение инженерных подводов к этому оборудованию, но без изменения конструкций существующих стояков».

После подачи пакета документов должно пройти не более 45 дней, и постановление о согласовании «перепланировки и (или) переустройства» квартиры (отказ должен быть четко мотивирован) - на руках у нетерпеливого собственника жилого помещения. Сколько времени уйдет на добывание всех бумаг до их подачи, можно подсчитать. Дальше надо срочно начинать ремонт квартиры, потому что в заявленные сроки придётся обязательно успеть всё сделать.

После окончания ремонта расслабляться нельзя, ибо наступает заключительный этап эпопеи под названием «перепланировка». Комиссия должна подписать акт о произведенной модернизации квартиры. На основании этого документа вносятся все изменения в существующий план БТИ. Все, перепланировка квартиры согласована. Страшно?

Вариант второй: перепланировка квартиры за деньги. Итак, хозяин дома - законопослушный гражданин, но на дух не переносящий «бумажки», инстанции, чиновников. Нет никакого желания, да и времени заниматься всем этим самому. Зато есть возможность и средства, чтобы перепоручить работу профессионалам. Тогда владелец жилья обращается в соответствующую фирму, имеющую лицензию, или ищет надежного человека, готового за вознаграждение взять всю эту рутинную работу на себя. Сроки по согласованию перепланировки квартиры и цены на услуги посредников назначаются разные и зависят они, понятное дело, от сложности-затейливости проекта. Надо помнить, что к этим суммам придётся приплюсовать еще и официальные платежи, тогда картина станет яснее. Страшно?

Вариант третий: перепланировка квартиры — «не хочу и не буду». Итак, владелец квартиры - фаталист и решает, что вся эта бумажно-денежно-времязатратная волокита не для него и без инстанций вполне можно обойтись. «Все знакомые уже давным-давно сделали или делают это - и ничего, живут себе припеваючи и в ус не дуют», - думает фаталист. Поэтому просто начинает крушить стены, воздвигать перегородки, прорубать ниши, арки и окна. На юридическом языке такие действия называются «незаконная перепланировка» квартиры.

Дальше все зависит от стечения обстоятельств. Если соседи не озвереют от шума рушащихся стен, рёва болгарки, гор выносимого мусора и вносимых строительных материалов - фаталисту повезло. Если же их терпение небесконечно, то могут и не одни прийти, а еще и сотрудников Управляющей компании или ТСЖ с собой привести. Потом хозяину-фаталисту, скорее всего, вручат предписание, в котором будет предложено явиться в официальные органы и предъявить документы на перепланировку квартиры. А так как разрешения соответствующих инстанций у него нет, то дальнейшую его судьбу будет решать административная комиссия. Но самое обидное для него заключается вот в чем. Как гласит Жилищный кодекс, «собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние». Существует всего два выхода из этой малоприятной ситуации. Либо квартира приводится в прежнее состояние в разумные сроки, либо оформляются документы на самовольную перепланировку квартиры. Порядок действий в этом случае приблизительно тот же, что и у законопослушных граждан. Ну, случается, что хозяину повезло, он сделал перепланировку квартиры, и его никто не тронул или не трогает. Пока не трогает. Кстати, многие так и живут. Помнить фаталистам нужно только о том, что квартира после незаконной перепланировки не будет считаться «юридически чистой»: ее нельзя будет продать или завещать.

Аналогичную процедуру, возможно, придется пройти и тем гражданам, которые купили квартиру с «незаконной перепланировкой», сотворенной прежними хозяевами. К сожалению, фаталисты рискуют еще и тем, что их бурные фантазии (например, соединить ванные комнаты в соседних купленных квартирах и устроить там небольшой гламурный бассейн) и их неграмотные действия могут привести к гораздо худшим последствиям - трещинам, протечкам, обрушениям конструкций, серьезным авариям. Страшно?

Вариант четвертый: принципиальный сосед. Услышав шум отнюдь не косметического ремонта, он смело требует у соседей документы о том, что перепланировка квартиры законна. Ведь от этого зависит и личная безопасность окружающих. Закон на стороне бдительного соседа, и последствия лучше предотвратить, чем потом исправлять. Ну, а если сосед просто склочник и ему скучно жить, не ругаясь с окружающими по поводу любого шума, то надо помнить, что и его несогласованная металлическая дверь, и несогласованная застекленная лоджия тоже относятся к тому, что называется в официальных бумагах «переустройством и (или) перепланировкой» квартир.

Вообще-то, гражданам, желающим «сделать что-нибудь эдакое» в своих жилищах, следует определиться, так сказать, на берегу. В надежде сделать из своей квартиры эксклюзив, можно попасть впросак. Варианты перепланировки «двушки» или «трешки» панельного дома или «хрущёвки» не так уж и разнообразны. Может получиться «как у всех». Так что иногда людям просто надо понять, чего им на самом деле хочется. Может, надо просто купить новую вазу, поменять местами диван и кресла, переклеить обои или обновить шторы?